房地合一課徵所得稅申報作業要點

什麼情況須申報房地合一稅?

時間條件

(一)103年1月1日之次日以後取得,且持有期間在二年以內之房屋、土地。

(二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。個人於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同前項之房屋交易。

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何時申報

個人交易房屋、土地,除符合下列情形之一免辦理申報外,不論有無應納稅額,應依本法第十四條之五規定,於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件, 向該管稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。

(一)交易之房屋、土地符合本法第四條之五第一項第二款至第四款規定情形。

(二)個人以自有土地與營利事業合建分屋,以土地交換房屋。前項第二款情形,因換入房屋之價值低於換出土地之價值,所收取價金部分,仍應按比例計算所得,申報納稅。

可列入成本的項目

提示下列證明文件者,亦得包含於成本中減除:

(一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)及於房屋、土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息。

(二)取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

個人除得按前二點規定減除成本外,得再減除依土地稅法施行細則第五十一條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用:

(一)改良土地費用。

(二)工程受益費。

(三)土地重劃負擔總費用。

(四)因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。

本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之取得、改良及移轉而支付之費用,包括交易房屋、土地所支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。

未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之五者, 稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。

取得房屋、土地所有權後,繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,屬使用期間之相對代價,不得列為費用減除。

取得日、交易日認定

房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:

(一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。

(二)無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。

(三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。

房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:

(一)出價取得:

1.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。

2.無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。

3.本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。

(二)非出價取得:

1.興建房屋完成後第一次移轉,為核發使用執照日。但無法取得使用執照之房屋,為實際興建完成日。

2.因區段徵收領回抵價地,為所有權人原取得被徵收土地之日。

3.經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地,為所有權人原取得重劃前土地之日。

4.營利事業實施都市更新事業或受託辦理土地重劃,依權利變換取得都市更新後之房屋、土地或取得抵繳開發費用之折價抵付之土地(抵費地),為都市更新事業計畫或重劃計畫書核定之日。

5.配偶之一方依民法第一千零三十條之一規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地,為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。

6.繼承取得之房屋、土地,為繼承開始日。

7.因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地,為原取得共有物之日。

8.以房屋、土地為信託財產,受託人於信託關係存續中,交易該信託財產,以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付信託財產與受益人後,受益人交易該房屋、土地者,亦同:

(1)受益人如為委託人,為委託人取得該房屋、土地之日。

(2)受益人如為非委託人,或受益人不特定或尚未存在,為訂定信託契約之日;信託關係存續中追加房屋、土地為信託財產者,該追加之房屋、土地,為追加之日。

(3)信託關係存續中,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日。

9.信託關係存續中,受託人管理信託財產所取得之房屋、土地,嗣受託人交易該信託財產,為受託人取得該房屋、土地之日;該房屋、土地持有期間內,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;如有受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付該房屋、土地與受益人後,受益人交易該房屋、土地者,亦同。

10.以房屋、土地為信託財產,嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記, 該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下,為委託人原取得房屋、土地之日。

如有下列情形者,其持有期間得依下列規定合併計算:

(一)個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地,得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

(二)個人取自其配偶贈與之房屋、土地,得將配偶持有期間合併計算。但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

(三)個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋,出售該自建或取得之房屋,依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間,得將拆除之自住房屋持有期間合併計算,得併計之期間,應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用為限。

個人出售自地自建之房屋或以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋,依本法第十四條之四第三項規定計算房屋持有期間,應以該土地之持有期間為準。